Il contratto di mutuo consenso del contratto preliminare sconta l’imposta di registro proporzionale al 3 per cento sulla caparra restituita.
Cass. 11 dicembre 2025 n. 32217
Il caso è frequente: promittenti venditore e acquirente sottoscrivono un contratto preliminare immobiliare, col versamento di una caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), versando in sede di registrazione oltre all’imposta di registro fissa (200 euro) quella proporzionale sulla caparra (0,5%, art. 10 Tariffa, I, TU Registro DPR 131/1986).
Poi cambiano idea, il rogito non si fa più, e risolvono il contratto, liberandosi reciprocamente da ogni vincolo, con conseguente restituzione della caparra al promittente acquirente.
Dato che contratto preliminare e definitivo costituiscono un’operazione unitaria (Cass. 23 giugno 2021 n. 17904) finalizzata al trasferimento immobiliare, verrebbe da pensare che l’imposta, almeno quella proporzionale commisurata alla caparra, dovrebbe essere restituita al contribuente, dato che la vicenda non manifesta alcuna capacità contributiva (art. 53 cost.).
Il carattere unitario della fattispecie è stato del resto recentemente confermato dal legislatore (art. 11, Tar., I, TU Reg), per cui l’imposta proporzionale versata al preliminare, che si sconta poi da quella prevista per il definitivo, non può in ogni caso superarla.
Invece no. Non solo non si ammette la restituzione, ma l’Agenzia, con l’avallo della Suprema Corte (Cass. 11 dicembre 2025 n. 32217), richiede un’ulteriore imposta proporzionale, commisurata alla caparra restituita, ed anche più elevata.
L’appiglio normativo è dato dall’art. 28 Tu Reg, che prevede un’imposta proporzionale “per le prestazioni derivanti dalla risoluzione” e dall’eventuale “corrispettivo” e dall’art. 9 Tariffa , I, allegata al TU Reg, che prevede l’aliquota residuale del 3 per cento per tutti gli “atti aventi oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale”.
Solo che, in questo caso, non solo non c’è evidentemente un corrispettivo, ma nemmeno una prestazione, dato che non c’è nessuna obbligazione cui adempiere (art. 1174 c.c.). Semplicemente, dissolvendosi il vincolo contrattuale, la caparra è trattenuta senza causa, e viene quindi restituita.
Dove la Cassazione ravvisi “la ricchezza trasferita” come “autonoma espressione di capacità contributiva”, in questo caso, è davvero difficile da comprendere.
Del resto le scarne motivazioni della sentenza, e l’ampia citazione di precedenti, fanno riferimento a una fattispecie diversa, quella in cui si risolve un contratto che ha già prodotto gli effetti traslativi: il rogito è già stato stipulato, e ne occorre un altro per porlo nel nulla.
Per la verità anche in quel caso pare improprio parlare di “contratto uguale e contrario a quello da risolvere”, ma in questo non ha alcun senso: non c’è una volontà di ritrasferire alcunché, semplicemente risolvendo un contratto preliminare non si vende e non si compra più, la situazione torna quella di partenza.
Immaginiamo il caso.
Tizio e Caia firmano un contratto preliminare per l’acquisto della prima casa, prezzo pattuito 400.000 euro , Caparra confirmatoria 100.000 euro .
Alla registrazione Caia, solo per l’imposta di registro, paga 700 euro: 200 per il contratto e 500 per la caparra (0,5%), che potrà scontare da quella dovuta al rogito.
Poi Caia ha un problema familiare e Tizio le viene incontro, venderà a qualcun altro, e concordano la risoluzione del preliminare.
Risultato finale: Tizio non guadagna nulla, Caia non ha la casa ma ha 3.700 euro in meno, 700 per registrare il preliminare e 3000 per scioglierlo, senza considerare i bolli.
Che l’agenzia intraveda una sua “maggiore ricchezza” non ci sorprende molto, ma che la Cassazione le dia ragione sì. Resta solo la Corte Costituzionale …
Gianfranco Benetti