Il patrimonio del defunto, cioè tutti rapporti giuridici attivi e passivi che a lui facevano capo, nel nostro ordinamento non si trasmette automaticamente ai suoi successori.
In seguito al decesso sono chiamati infatti alla successione del defunto:
dalla legge, in un ordine predefinito i soggetti più vicini al defunto,
dal testatore, se il defunto aveva redatto il testamento e se qualcuno lo ha pubblicato.
La chiamata, tecnicamente “delazione”, esige una risposta, che può essere:
- negativa, tramite la rinuncia all’eredità (art. 519 c.c.), con atto notarile o del cancelliere,
- inerte, con la perdita del diritto in 10 anni se non viene nel frattempo messo alle strette dai chiamati in subordine (actio interrogatoria, art. 481 c.c.),
- positiva tramite l’accettazione: espressa, tacita, presunta o beneficiata.
L’Accettazione non è automatica proprio perché l’erede si porta dietro anche i debiti del defunto, che poi deve pagare con il suoi soldi, anche oltre l’attivo ricevuto: a meno che non abbia accettato con il beneficio di inventario.
Il passaggio della titolarità dei beni agli eredi, per i beni immobili, quelli stabilmente ancorati al suolo (art. 810 c.c.), è soggetta al regime pubblicitario della “trascrizione” nei registri immobiliari, presidiati dal Conservatore, coadiuvato principalmente dai notai, che vigilano affinché che vi vengano inseriti solo dati affidabili.
Così dalla loro consultazione è possibile apprendere con certezza chi è il proprietario o chi vanta altri diritti reali, che si possano cioè far valere nei confronti di tutti.
Anche l’accettazione dell’eredità va dunque trascritta per rendere l’acquisto efficace e “opponibile ai terzi” (art. 2648 c.c.).
Il sistema ha una sua tecnicità, volta a definire la prevalenza tra coloro che vantano i medesimi diritti sull’immobile.
In generale vale la regola della “priorità” (art. 2644 c.c.): prevale chi trascrive per primo, anche se il diritto lo aveva acquisito dopo.
Anche per questo è importante scegliere un notaio veloce ad eseguire la formalità, perché nel frattempo il diritto acquisito è appeso a un filo, che si spezza se altri sono più veloci: il fisco che iscrive ipoteca erariale, un creditore che trascrive un pignoramento, senza finire al caso “di scuola”, per cui il venditore potrebbe girare tanti studi notarili vendendo più volte lo stesso immobile, l’acquirente più veloce prevale infatti anche se in malafede (recentemente Cass. 19 giugno 2023 n. 17428 e Cass. 23 marzo 2017 n. 7546, che fa salvo il caso in cui le parti avessero simulato la vendita).
Per scongiurare anche questo rischio si può depositare il prezzo al notaio, che lo consegna al venditore dopo l’adempimento pubblicitario, verificando che nel frattempo non si sia intromesso nessuno. Tra l’altro i soldi sono al sicuro perché depositati su un conto corrente a tal fine dedicato dalla legge (art. 1 comma 63, L.147/2013), impignorabile e separato dal patrimonio del notaio.
Le trascrizioni formano infatti una catena, che, secondo il principio di continuità (art. 2650 c.c.) lega il precedente titolare a quello successivo, e non deve essere interrotta.
L’acquisto è trascritto “contro” Tizio e “a favore” di Caio e poi contro Caio e a favore di Sempronio.
Se Mevio si intromette e trascrive prima di Caio, crea una nuova catena, e taglia fuori non solo Caio, ma anche Sempronio, e tutti quelli che avessero acquistato da lui.
Anche per l’accettazione dell’eredità vale il principio di continuità, ma quello di priorità funziona diversamente.
Non regola infatti i conflitti tra acquirenti aventi causa dall’erede e defunto: perché l’erede subentra nell’intera posizione del defunto, e deve quindi rispettare le eventuali cessioni che in vita avesse effettuato.
E nemmeno quello con il successore a titolo particolare, il legatario: perché la vendita dell’immobile costituisce revoca implicita del legato, che quindi resta inefficace (art. 686 c.c.), o nullo se era stato venduto prima del testamento.
Non serve nemmeno a dirimere i rapporti tra più aventi causa dal defunto, perché l’erede vero è uno solo, l’altro avente causa, semplicemente, non ne ha titolo, anche se trascrive per primo.
Circostanza che però non è del tutto ignorata dall’ordinamento, ma solo per gli eventuali aventi causa da colui che pur non essendo l’erede vero, ritiene o finge di esserlo, e può quindi ingannare un eventuale acquirente, di cui si tutela la buona fede; purché, appunto, si sia preoccupato, tramite il notaio che lo assiste, di perfezionare per tempo, non solo la trascrizione a proprio favore, ma anche quella del suo dante causa, l’erede “apparente”.
Ed è proprio in questo caso che la trascrizione dell’acquisto a causa di morte assume rilievo, per dirimere i rapporti tra aventi causa dell’erede vero e dell’erede apparente, anche se poi alla fine soccombe in giudizio a quello “vero”.
Erede apparente
Quindi: se l’erede “apparente“ trascrive la sua accettazione di eredità, e la compravendita dell’immobile “ereditato” viene trascritta prima dell’accettazione di eredità dell’erede “vero”, quest’ultimo perde l’immobile.
Sempre che l’acquirente provi di essere stato in buona fede, che in tal caso non si presume ed abbia acquistato a titolo oneroso, non si tratti cioè di un regalo (art. 534 comma 2 c.c.).
Se invece l’erede apparente non trascrive tempestivamente il suo acquisto, il suo acquirente perde l’immobile, che torna all’erede vero, se trascrive prima la sua accettazione o la domanda giudiziale di “petizione di eredità”, cioè la causa che gli consente di riprendersela (art.534 comma 3 e 2652 n. 7 c.c.).
E, si badi, l’erede vero prevale se trascrive prima dell’accettazione di quello apparente anche se ha trascritto dopo l’alienazione effettuata dall’apparente.
Un esempio per chiarire l’intreccio:
Erede Apparente vende a Acquirente Buonafede il 2 aprile;
il notaio trascrive il 3 la vendita, ma non l’accettazione, perché, ad esempio, non è disponibile il certificato di morte;
il 5 aprile Erede Vero trascrive l’accettazione di eredità (o la domanda di petizione);
finalmente il certificato arriva e il 6 aprile si trascrive l’accettazione tacita.
Ma è troppo tardi, Acquirente Buonafede soccombe nel conflitto con Erede Vero.
Se invece Erede Vero trascrive il 7 aprile, perde l’immobile, che resta ad Acquirente Buonafede.
Un bell’intreccio, in cui il notaio deve districarsi per tutelare chi compra quando la provenienza è ereditaria. E non deve “sbagliare” documento, perché la conservatoria non solo non accetta l’autocertificazione (art. 6 c. 5 DL 16/2012, conv. in L. 44/2012), ma spesso nemmeno l’estratto dell’atto di morte, con un’assurda interpretazione letterale dell’art. 2660 c.1, c.c., che si riferisce al solo “certificato”.
Presto on line la seconda parte …