Domande ricorrenti
Come posso aiutare un parente ad acquistare casa?
Mia nonna vive in affitto in un immobile dell’IACP. Avrebbe la possibilità di riscattarlo ma non la disponibilità economica. Vorrei aiutarla e comprare la casa per lei ma naturalmente non posso intestarla a me perchè ha diritto di acquisto solo lei a cui è stata assegnata e che la abita da anni.
Come potrei aiutarla ma allo stesso tempo essere tutelato? Ho letto in qualche ricerca su internet che un atto di donazione o vendita fittizia potrebbero non bastare poichè potrebbero essere, un domani, impugnati da eventuali eredi.
L’unico modo per consentire alla nonna l’acquisto dell’abitazione consiste nel fornirle la necessaria provvista di denaro.
Ora, se questo denaro intende regalarlo, rinunciando cioè a chiederne la restituzione in futuro, potrà effettuarne la donazione alla nonna, da perfezionarsi con atto notarile (art. 769 cod. civ.), oppure potrà provvedere al pagamento del prezzo direttamente al venditore (art. 1180 cod. civ.). Nel primo caso si tratterà di donazione diretta del denaro, e l’atto notarile sarà soggetto, secondo la prevalente interpretazione dell’agenzia delle entrate di Milano, ad imposta fissa di registro di 168 euro e presumibilmente sarà esente dall’ imposta di donazione (che si paga per importi superiori ad un milione di euro); nel secondo caso, si tratterà invece di donazione indiretta dell’immobile, e l’operazione non richiederà particolari formalità, né sarà soggetta ad alcuna imposta.
Se intende assicurarsi la possibilità di riavere l’importo versato dovrà invece formalizzare con la nonna un contratto di mutuo, o un riconoscimento di debito, con cui la nonna si impegna alla restituzione nei termini e con le modalità concordate e con l’eventuale previsione di un interesse. L’impegno della nonna, al suo decesso, dovrà essere rispettato anche dai suoi eredi. La scrittura privata dovrà essere registrata ed assoggettata ad imposta proporzionale di registro, a meno che il contratto venga perfezionato “per corrispondenza”, cioè su documenti separati (art. 9 tariffa parte prima e art. 1 lett a tariffa parte seconda, D.p.r. 26 aprile 1986 n.131) ; in tal caso la registrazione sarà dovuta soltanto in caso d’uso (art. 6 D.p.r. 26 aprile 1986 n.131), ove cioè sia necessario farlo valere in giudizio per inadempimento della nonna o dei suoi eredi.
Quando spettano le agevolazioni per acquisto o costruzione di prima casa?
Premesso che abito in una casa di proprietà di mia moglie e che ho intestato, nel medesimo comune, una casa al 50% con la stessa, nel caso che costruisca un appartamento in un altro comune ho diritto all’agevolazione IVA al 4%?
Inoltre una volta presa la residenza nel comune dove ho costruito la nuova casa se dopo uno o due anni cambio residenza (torno con mia moglie) l’agevolazione che ho avuto la perdo totalmente o in percentuale al periodo in cui ho risieduto nella nuova casa
E’ importante verificare se in occasione dell’acquisto dell’immobile in comproprietà con la moglie, o di altre abitazioni di cui sia proprietario, ha già goduto delle agevolazioni per la prima casa; in tal caso, finché permane la proprietà, non potrà chiederle nuovamente.
Nel caso in cui, invece, dette agevolazioni non siano mai state richieste, la circostanza di essere contitolare col coniuge di un’abitazione non preclude la possibilità di poterne usufruire in relazione ad altra unità abitativa situata in diverso comune; e ciò sia nel caso in cui intenda acquistare dal costruttore il nuovo appartamento, ancorché non ultimato, sia nel caso in cui su area già di sua proprietà intenda commetterne in appalto ad un’impresa edile i lavori di costruzione, purché, in quest’ultimo caso, il fabbricato di cui fa parte l’appartamento realizzato abbia natura prevalentemente abitativa e per non più del 25% commerciale, ai sensi della cosiddetta “legge Tupini”.
In ogni caso sarà dovuta l’IVA con l’aliquota agevolata del 4% (in luogo del 10 e in alcuni casi del 20%), purché si tratti di abitazione non di lusso e trasferisca la residenza nel comune in cui è situato l’immobile entro 18 mesi, salvo il caso in cui ivi svolga la propria attività.
La legge non prevede l’obbligo di mantenere la residenza per un periodo determinato; è tuttavia prudente evitare il trasferimento nei primi tre anni, termine oltre il quale si ritiene che l’agenzia delle entrate non possa più procedere ad accertamento; non mancano infatti sentenze, anche della Suprema Corte, che hanno sancito la decadenza dai benefici, con l’irrogazione delle relative sanzioni, nel caso in cui alcuni dei requisiti richiesti fossero venuti meno entro il suddetto termine, e senza sconti per il periodo in cui esistevano.
Infine, ove intenda provvedere direttamente, anche in economia, alla costruzione dell’abitazione, l’aliquota del 4% sull’acquisto dei soli beni finiti a tal fine forniti (quelli cioè che successivamente all’impiego per la costruzione non perdono la loro individualità), ed escluse le materie prime e semilavorate (come cemento o laterizi), sarà riconosciuta a prescindere dalle circostanze sopra indicate, purché l’appartamento realizzato faccia parte di un fabbricato avente i requisiti previsti dalla citata “legge Tupini”.
Perché inserire nel rogito il domicilio?
Quando mi viene consegnata la copia dell’atto notarile?
Contestualmente alla firma dell’atto notarile viene consegnata una certificazione notarile che ne attesta l’avvenuta stipula e che quindi ne conferma gli effetti (ad esempio il trasferimento della proprietà della casa).
Successivamente alla stipula dell’atto, nell’arco di due mesi, viene inviata per posta elettronica alla parte una copia semplice in formato pdf dell’atto notarile, e la documentazione attestante il relativo invio ai pubblici registri (la registrazione all’agenzia entrate, la trascrizione o iscrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, la voltura dell’intestazione in catasto, l’iscrizione della società al registro imprese).
In risposta alla comunicazione ricevuta è possibile fare richiesta della copia conforme dell’atto.
La copia può essere rilasciata in formato cartaceo (cd analogico), con possibilità di ritiro in uno dei due studi o richiesta di invio per raccomandata.
In alternativa può essere rilasciata copia conforme informatica, un file, firmato digitalmente dal notaio (con una sorta di sigillo informatico), che, come la copia cartacea, fa fede come l’originale a chiunque esibita.
La proposta predisposta dall’agenzia firmata è un valido contratto preliminare ?
Vorrei sapere se una proposta accettata diventi automaticamente un compromesso o se occorre integrarlo con un ulteriore contratto e se occorre il notaio perché sia valido. Grazie.
La proposta di vendita predisposta dall’agenzia immobiliare, ove sia accettata dal venditore e contenga gli elementi essenziali (prezzo e modalità di pagamento, individuazione precisa dell’immobile e delle parti) costituisce normalmente un valido contratto preliminare (detto anche un po’ impropriamente compromesso) che impegna alla stipula del contratto definitivo (il rogito).
Talvolta i giudici non hanno tuttavia ritenuto tale documento come impegno realmente vincolante, ed è pertanto preferibile sottoscrivere successivamente un contratto preliminare più completo, possibilmente con l’assistenza di un notaio che svolgerà tute le indagini necessarie sull’immobile, suggerirà alle parti le clausole più opportune, fornirà l’assistenza e consulenza necessaria e procederà eventualmente, se richiesto ed opportuno, ad autenticarne le sottoscrizioni ed trascriverlo nei pubblici registri, tutelando così pienamente la parte acquirente da eventuali rischi.
Un buon contratto preliminare, soprattutto se trascritto dal notaio nei pubblici registri, tutela le parti da rischi successivi alla firma, consentendo di giungere serenamente senza sorprese al rogito, ed evita i costi dell’eventuale deposito del prezzo al notaio.
Cosa accade in caso di fallimento della società costruttrice?
In caso di fallimento della società costruttrice dopo il rogito, quali sono le conseguenze per il compratore, è vero che rischia la revoca dell’acquisto della casa da parte del curatore fallimentare?
Sì, il rischio, soprattutto entro un anno dall’eventuale fallimento del venditore è la revocatoria dell’atto di compravendita: il curatore fallimentare cercherà infatti di revocare il rogito per appropriarsi della casa e rimborsare l’acquirente “in moneta fallimentare”: l’acquirente, persa la casa, deve in tal caso mettersi in coda con gli altri creditori per ottenere ciò che gli spetta nei limiti dell’attivo fallimentare.
Esercitare l’azione revocatoria fallimentare, però, non è facile.
Innanzitutto l’azione può essere proposta soltanto se il fallimento è stato dichiarato entro un anno dal rogito (art. 67, l. fall., comma 1) e l’azione deve essere promossa entro tre anni dalla dichiarazione di fallimento (art. 69 bis l. fall.). Il curatore deve poi dimostrare che il costruttore, essendo in difficoltà, aveva fatto uno sconto all’acquirente superiore al 25 % del valore di mercato della casa; non deve invece dimostrare che l’acquirente conosceva lo stato d’insolvenza del debitore; sarà l’acquirente a dover dimostrare il contrario, che cioè di queste sue difficoltà non sapeva nulla.
Ma soprattutto, se l’acquirente ha acquistato “a giusto prezzo” una casa ad uso abitativo destinata a costituire l’abitazione principale sua o dei suoi parenti e affini fino al terzo grado, l’azione revocatoria fallimentare non potrà essere intentata e l’acquirente potrà ritenersi al sicuro. Resta, è vero, la possibilità per cinque anni dal rogito per il curatore fallimentare, come per qualsiasi altro creditore, di esercitare l’azione revocatoria ordinaria, ma in quel caso occorre provare che l’acquirente era a conoscenza che con l’acquisto della casa venivano pregiudicati altri creditori del costruttore, o che era d’accordo con lui per frodare i creditori (art. 2901 cod civ.) e la prova, che spetta questa volta a chi agisce, è tutt’altro che agevole.
È possibile liquidare in vita la sorella ed escluderla dall’eredità dei genitori?
Volevo sapere se era possibile richiedere un mutuo per acquistare casa dei miei genitori, ora mi spiego meglio siccome io ho una sorella maggiore sposata e non residente in codesta casa, vorrei acquistare la casa dei miei genitori dando un corrispettivo in denaro a mia sorella ed escludendola direttamente dall eredità di questa casa, volevo sapere se era fattibile dal punto di vista legale, e quali erano i costi di un eventuale operazione del genere.
L’operazione non è possibile con le modalità prospettate: non può infatti “escludere dall’eredità della casa” la sorella, nemmeno versandole un importo in denaro; è infatti per legge “nullo ogni atto col quale taluno dispone dei diritti che gli possono spettare su una successione non ancora aperta o rinunci ai medesimi” (art. 458 codice civile).
Un’operazione analoga a quella da lei prospettata è consentita dalla legge sui “patti di famiglia” (artt . 768 bis e seguenti codice civile), ma soltanto in relazione ad aziende o quote sociali, e non si estende ai trasferimenti immobiliari.
I suoi genitori potrebbero eventualmente disporre per testamento che la casa al loro decesso sia assegnata soltanto a lei, facendo ivi menzione della circostanza che è stata loro indirettamente donata da lei, che ne aveva pagato il prezzo contraendo un mutuo; il testamento, però, è sempre revocabile e modificabile da parte di chi lo ha redatto (art. 587 codice civile).
Quando mi viene consegnata la copia dell’atto notarile?
Che tempi ci sono in genere per ricevere la copia di un atto notarile?
Contestualmente alla firma dell’atto notarile viene consegnata una certificazione notarile che ne attesta l’avvenuta stipula e che quindi ne conferma gli effetti (ad esempio il trasferimento della proprietà della casa).
Successivamente alla stipula dell’atto, nell’arco di due mesi, viene inviata per posta elettronica alla parte una copia semplice in formato pdf dell’atto notarile, e la documentazione attestante il relativo invio ai pubblici registri (la registrazione all’agenzia entrate, la trascrizione o iscrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, la voltura dell’intestazione in catasto, l’iscrizione della società al registro imprese).
In risposta alla comunicazione ricevuta è possibile fare richiesta della copia conforme dell’atto.
La copia può essere rilasciata in formato cartaceo (cd analogico), con possibilità di ritiro in uno dei due studi o richiesta di invio per raccomandata.
In alternativa può essere rilasciata copia conforme informatica, un file, firmato digitalmente dal notaio (con una sorta di sigillo informatico), che, come la copia cartacea, fa fede come l’originale a chiunque esibita.