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Revocatoria fallimentare
In caso di fallimento della società costruttrice dopo il rogito, quali sono le conseguenze per il compratore, è vero che rischia la revoca dell'acquisto della casa da parte del curatore fallimentare?
Sì, il rischio, soprattutto entro un anno dall’eventuale fallimento del venditore è la revocatoria dell’atto di compravendita: il curatore fallimentare cercherà infatti di revocare il rogito per appropriarsi della casa e rimborsare l'acquirente "in moneta fallimentare": l’acquirente, persa la casa, deve in tal caso mettersi in coda con gli altri creditori per ottenere ciò che gli spetta nei limiti dell’attivo fallimentare.
Esercitare l'azione revocatoria fallimentare, però, non è facile.
Innanzitutto l'azione può essere proposta soltanto se il fallimento è stato dichiarato entro un anno dal rogito (art. 67, l. fall., comma 1) e l'azione deve essere promossa entro tre anni dalla dichiarazione di fallimento (art. 69 bis l. fall.). Il curatore deve poi dimostrare che il costruttore, essendo in difficoltà, aveva fatto uno sconto all'acquirente superiore al 25 % del valore di mercato della casa; non deve invece dimostrare che l'acquirente conosceva lo stato d'insolvenza del debitore; sarà l'acquirente a dover dimostrare il contrario, che cioè di queste sue difficoltà non sapeva nulla.
Ma soprattutto, se l'acquirente ha acquistato "a giusto prezzo" una casa ad uso abitativo destinata a costituire l'abitazione principale sua o dei suoi parenti e affini fino al terzo grado, l'azione revocatoria fallimentare non potrà essere intentata e l'acquirente potrà ritenersi al sicuro. Resta, è vero, la possibilità per cinque anni dal rogito per il curatore fallimentare, come per qualsiasi altro creditore, di esercitare l'azione revocatoria ordinaria, ma in quel caso occorre provare che l'acquirente era a conoscenza che con l'acquisto della casa venivano pregiudicati altri creditori del costruttore, o che era d'accordo con lui per frodare i creditori (art. 2901 cod civ.) e la prova, che spetta questa volta a chi agisce, è tutt'altro che agevole.
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